LES TENARDIERS du 21ème siècle
Dans une société où les logements locatifs sont rares, chers et dont les conditions d'accès exigées en agence sont de plus en plus prohibitives, se trouve une catégorie de profiteurs de la détresse des plus précaires, on les appelle souvent « les marchands de sommeil »...
Pour ces Ténardiers des temps modernes, il existe une combine gagnante sur tous les plans!
La clef de voûte du système est le bail meublé :
Les bailleurs particuliers indélicats utilisent souvent ce stratagème en s’appuyant sur une population précaire qui n’entre pas dans les critères très contraignants d’une agence immobilière, et qui n’osera pas les dénoncer, par peur de se retrouver dans la rue. Ils proposent des appartements souvent insalubres, sans mises aux normes électrique et thermique par l'intermédiaire de petites annonces.
En général, ils louent un appartement vide avec un bail meublé, en exigeant un surplus du loyer mensuel payé en espèce, en moyenne de 20% de la somme déclarée aux différentes administrations. Le candidat en difficulté n'aura pas d'autre choix que de s'exécuter. En cas de rébellion du locataire ou de dénonciation, le bailleur n'aura qu'à donner congé au locataire réfractaire en appliquant la législation expéditive du bail meublé ! En cas de condamnation, comme par magie les bailleurs deviennent insolvables et se présentent même en victime .
Les risques encourus en imposant un bail meublé aux locataires en détresse sont minimes, et le fait de ne pas louer son bien par l'intermédiaire d'une agence immobilière permet d’éviter les commissions, les dernières mises en conformités des logements à chaque changement de locataire, tout en bénéficiant du régime concernant les bénéfices industriels et commerciaux en déclarant un bail meublé, ce qui leur permet de réduire considérablement leurs impôts…
Les sommes déclarées aux différentes administrations ainsi que sur les quittances sont celles inscrites sur les documents officiels tandis que les bailleurs encaissent un surplus conséquent non déclaré !
Il existe parfois des cas beaucoup plus graves quand il s'agit de femmes isolées avec des enfants à qui des bailleurs sans scrupules demandent des services sexuels en guise « de prime à la signature »...
Pour illustrer cet article, quoi de mieux qu'une affaire réelle, concernant un couple avec 2 enfants auquel beaucoup de locataires pourront s'identifier. Monsieur travaille dans une petite entreprise et madame est auxiliaire de vie. Leurs revenus ne leur permettent pas de postuler un logement par l’intermédiaire d'une agence et n'est pas éligible non plus pour acquérir rapidement un logement social. Bien qu'ils soient en notre possession, nous avons volontairement masqué les noms des locataires et de la propriétaire.
Suite aux refus systématiques des agences immobilières, par dépit le couple décide de contacter un propriétaire indépendant dont l'annonce a été placardée sur un poteau. Rendez-vous est pris, la visite se passe bien malgré les remarques concernant de nombreuses mises aux normes inexistantes (électrique et thermique) dans cet appartement situé dans un immeuble construit à la fin des années cinquante. Les traces d'infiltrations d'eau remarquées dans l'une des chambres ne seraient bientôt qu'un lointain souvenir, les travaux ayant été effectués concernant l’étanchéité de la terrasse se situant au dessus. Restait plus que les travaux de rénovation des peintures à faire selon la propriétaire, Mme B...
Le 5 août 2015, jour de la signature du bail, Mme B a imposé au couple une colocation et un bail meublé alors que son bien, un F3/F4, était évidemment vide, les appartements de cette taille loués meublés sont plus qu'anecdotiques, ils sont inexistants. D'ailleurs, l'annonce (ci-dessous) indiquait le prix de la location, le parquet sur le sol mais aucunement les mentions meublé ou colocation !
Elle a réévalué le loyer à 1050 euros mensuel demandant de verser une garantie de 2000 euros.
2000 + 1050 + « diverses prestations » pour un premier versement de 3300 euros !
Mme B a aussi signifié au couple que sur les quittances de loyer figurerait la somme de 880 euros (750 de loyer + 130 euros de provisions sur charges), et selon elle, cette combine ne changeait rien pour eux du fait du plafonnement des aides au logement. Ce n'était de toutes façons pas négociable ! Contraint par sa situation, le couple accepte de signer, l'urgence étant d'avoir un toit avant la rentrée des classes.
Après avoir rénové les peintures de l'appartement sur leurs propres deniers et à la demande de Mme B, le couple emménage, soulagé malgré tout d'avoir trouvé un logement.
Le mois de septembre venu, soit un petit mois après la signature du bail, les premières pluies font leur apparition et à leur grande surprise, les locataires constatent que des infiltrations d'eau conséquentes se produisent dans la chambre sud de l'appartement alors que la propriétaire avait certifié que « les travaux concernant l’étanchéité avaient été effectués sur la terrasse se situant au dessus ». Mme B expliquera que « elle n'était pas au courant que les travaux étaient toujours en cours et qu'il avaient pris un peu en retard »... On apprendra plus tard que l'entreprise devant faire les travaux avait disparue et que toutes les démarches étaient à refaire.
L'année 2016 passe sans encombres jusqu'au mois de décembre quand Mme B demande un rappel de charges. Avec le nombre de concessions faites par le couple au moment de la signature, le bail meublé factice, la rénovation des peintures, le surplus de loyer non déclaré, un appartement aux normes des années 50 et les infiltrations de la chambre, les locataires font grise mine mais paient ce surplus de charges que leur propriétaire avait « oublié ». Mme B exigera au passage de passer la provision sur charge mensuelle de 130 à 150 euros, sont bénéfice non déclaré ne changeant pas évidemment (1070 euros versés, 900 déclarés).
Passe l'année 2017 et arrive la fin du mois de novembre avec un nouveau rappel de charges, cette fois de 494,36 euros !
Pour couronner le tout, un soir, de fortes pluies tombent et la fille du couple sort de sa chambre effarée, il pleut sur son lit !
Les travaux d’étanchéité n'avaient toujours pas été effectués !
C'en est trop pour le couple qui ne supporte plus d'être plumé par leur propriétaire qui les mène en bateau depuis le début malgré toutes leurs concessions.
En février 2018, le couple envoie un courrier AR à Mme B et lui signifie qu'il ne paierait plus le surplus demandé depuis la signature du bail, mais uniquement la somme qui apparaît sur les quittances de loyer, c'est à dire 900 euros !.
En même temps, le couple demande à sa propriétaire de lui rembourser le surplus de 5100 euros (caution non comprise) indûment payé, quittances de loyer et relevés de compte à l'appui.
S'en suivra un bras de fer par l’intermédiaire de lettres recommandées AR.
Au début, Mme B essaiera de culpabiliser le couple en le fustigeant, l'accusant d'ingratitude, de trahir sa parole et comble de la mauvaise foi, d'être victime d'un abus de faiblesse du fait qu'elle serait reconnue comme étant invalide. Une invalidité qui visiblement ne l'empêche pas de rénover elle-même ses appartements, comme elle aime s'en vanter...
Mais face aux preuves accablantes, elle avouera quand même à demi mots avoir reçu un surplus qu'elle qualifiera de « soi-disant surplus de loyer », sans toutefois en motiver le véritable but. Elle proposera d'augmenter le loyer à 929,25 euros CC tout en remboursant une somme minimale de 80 euros par mois, « ses maigres revenus » ne lui permettant pas de payer plus. Il est bon de préciser que Mme B, en plus de l'appartement en question, est propriétaire (entre autres) d'une belle maison en Ardèche dans laquelle elle vie officiellement à l'année ainsi que d'une superbe villa avec jardin et piscine sur la très prisée colline de Cimiez à Nice sur le parlophone de laquelle se trouve son nom...
Mais ses revenus, la pauvrette, ne lui permettent pas rembourser le surplus de loyer illégal imposé à ses locataires !
A partir de ce moment, les échanges ressemblent de plus en plus à un dialogue de sourds entre propriétaire et locataires. Mme B réclamant son rappel de charges pourtant déjà payé dix fois et le couple qui réclame à sa propriétaire de justifier le différentiel entre les sommes versées et celles dues, justification qu'elle ne donnera évidemment jamais !
En avril 2018, le couple reçoit un courrier de Mme B qui, pour preuve de l'impasse dans laquelle elle se trouve, ne réclame plus de charges ou quoi que ce soit d'ailleurs. Dans un bref communiqué, elle congédie ses locataires au motif que « pour des raison de santé elle souhaite reprendre possession du logement pour y habiter à titre de résidence principale ». Comme écrit plus haut, Mme B possède une superbe villa sur la colline de Cimiez qui se situe à moins de deux kilomètres du CHU Pasteur de Nice, mais décide quand même de prendre comme logement principal un vieil appartement en partie insalubre au sixième étage, avec un minuscule ascenseur dont l’accès est de seulement 55 cm, environnement bruyant avec des vitres d'un millimètre d'épaisseur, le stationnement inexistant...
Devant l'évident opportunisme du motif de résiliation, les locataires mettent en avant le fait que ce congé est avant tout motivé par le conflit financier qui les oppose, et remettent en cause la validité du bail meublé et en demande la requalification, photos et témoignages à l'appui. Mme B, dont le seul argument est le fait que « devant la loi, seule la signature fait foi », usera désormais de cet argument seul valable selon elle devant la justice de ce pays face au grand nombre d'éléments qui contestent toutes ses allégations.
Le couple lésé décide quand-même de rester dans le logement, Mme B leur devant toujours une coquette somme de plus de 5000 euros de trop perçu, et bien décidé à récuperer le surplus indument payé qui les a mis dans dans une grande difficulté financière. La seule chose qui compte pour la propriétaire est de virer ses locataires récalcitrants difficilement impréssionables, le seul argument avancé étant désormais « devant la loi, seule la signature fait foi ».
Le couple comprendra à ses dépends pourquoi au moment de la mise en délibéré au tribunal d'instance à Nice !
Donc le mois d'octobre venu, lassés de quémander leur du, les locataires décident de se rembourser eux-mêmes en cessant de payer leur loyer jusqu'au mois d'avril soit 5400 euros (n'oublions pas que Mme B avait démandé 2000 euros de caution). Le solde était donc toujours favorable aux locataires au 31 avril 2019.
Entre temps, Mme B a assigné ses locataires afin de les expulser. Les règles rigides du droit appliquées bêtement et sans dicernement peuvent donner des situations qu'on pourrait qualifier d'ubuesque, si la situation n'était pas aussi dramatique. Il faut continuer de payer, sans quoi le locataire, même lésé, se mettra dans son tort ! On comprend mieux pourquoi il y a autant deTénardiers qui vivent de la précarité des locataires déoeuvrés. On comprend aussi que ce ne sont pas les locataires qui sont surprotégés par la justice, comme la rumeur le dit trop souvent, mais bien les propriétaires « indélicats » !
Voici le jugement de Laurence-Anne Michel qui assure la présidence par interim du tribunal de grande instance de Nice depuis le mois de septembre 2018.
1- « Le fait que l'annonce de location du bien n'ait pas précisé qu'il s'agissait d'un bien meublé n'apparaît pas déterminant ».
L'annonce donne des détails, précise même que le sol est recouvert de parquet, mais à aucun moment indique que le logement est meublé et loué en collocation. A aucun moment cela a fait tiquer madame le juge sachant qu'un couple avec enfants candidat à la location d'un appartement vide ne prendra pas par défaut un logement meublé, ayant justement déjà ses propres meubles et électroménagers et de surcroit en collocation ! De plus, les appartements 3/4 pièces meublés à l'année sont très rares, voir inexistants. Un bailleur qui souhaite louer un appartement meublé en collocation le décrit dans l'annonce, c'est même la première chose qu'il met en avant, bien avant une décoration, un parquet ou autres détails , les candidats potentiels étant à la recherche justement d'un appartement meublé ! L'absense de la mention meublé est plus que déterminante, elle est capitale !
2- « non plus que les photographies non datées produites montrant les lieux vides pendant l'exécution de travaux de réfection »
Les différentes photographies ont été prises par le couple immédiatement après avoir signé le bail pour les montrer à ses amis et familles, chose que tout un chacun fait quand il récupère les clefs de son nouvel appartement. Ces photos ont été prises le 5 août 2015, date de la remise des clefs suite à la signature du bail avec Mme B, comme c'est écrit dans les courriers échangés entre les deux parties depuis le début du conflit ! Pour suivre la logique de Mme la juge, il aurait fallu que le couple fasse discrètement disparaître tous les meubles supposés se trouver dans l'appartement (un F3/F4 il est bon de le rappeler) en sachant qu'il se trouve au sixième étage et desservi par un ascenseur minuscule, et donc descendre tous le mobilier sur 6 étages par l'escalier, sans que personne dans l'immeuble ne s'en aperçoive, pour ensuite élaborer une mise en scène digne des plus grands canulars de l'émission surprise-surprise, puis tout révéler 3 ans plus tard !
3- « de même que les attestations produites, celles émanant d'un ami et du frère du locataire et qui ne peut être retenue faute de présenter les garanties d'impartialité nécessaires »
Mme la juge ne semble pas être au fait que l'immense majorité des gens modestes qui déménagent se font aider par leur famille et leurs amis. Des prétendus témoins inconnus, qui auraient vu l'appartement vide avant d'avoir signé le bail, même coïncidant avec la date officielle de signature (antidatée au 1er août) du soi-disant bail meublé, auraient été beaucoup plus suspects que ces témoins sans aucun doute de bonne foi ! Concernant les dates, tous les courriers du couple locataire sont d'une cohérence absolue, du début à la fin.
4- « en l'espèce, il ressort des pièces au débat que Mme Christine B a délivré le congé à ses locataires par lettres recommandées reçues le 7 avril 2018, au motif suivant « pour des raisons de santé je souhaite reprendre possession du logement pour y habiter à titre de résidence principale »
Il est bon de rappeler dans quelles circonstances Mme B a soudain eu le besoin impérial de récupérer son appartement, dont le bail avait été renouvelé de façon tacite depuis le début, pour des raisons médicales. Pour s'en convaincre, il suffisait de regarder les courriers échangés entre propriétaire et locataires, chose qui n'a visiblement pas été essentielle pour Mme la juge. Pour Mme Christine B, tout allait pour le mieux dans le meilleur des mondes tant que ses locataires se résignaient à accepter les conditions scandaleuses qu'elle leur imposait depuis le début, se vantant à l'occasion de rénover elle-même les logements qu'elle louait ! Ses problèmes de santé provoquant son besoin urgent de récupérer son appartement « pour des raisons médicales » est soudainement apparu suite à la révolte légitime de ses locataires qui
ne réclamaient que leur dû, les surplus indûment payés ! Comme écrit plus haut, Mme B possède à Nice une superbe villa de plein pied, exposée plein sud, avec terrain, arbres et piscine à moins de 2 kms du CHU Pasteur ainsi que d'autres centres médicaux (comme l'atteste le plan ci-joint) dans laquelle Mme B est très certainement domiciliée, son nom se trouvant inscrit sur le parlophone ainsi que la boite à lettres. Il fallait quand même impérativement qu'elle récupère l'appartement loué pour se raprocher d'un hôpital au vu de « son invalidité » !
5- Et pour finir « rejetons toutes autres demandes ou plus amples ou contraires »